Объем свободных площадей в столичных ТЦ, открывшихся в 2013-2014 годах, в два раза выше, чем в среднем по рынку, следует из данных консалтинговой компании JLL на конец 2014 года. Всего в 2013-2014 годах в Москве открылось 18 ТЦ, включая «Авиапарк» на 228 тыс. кв. м, «Vegas Крокус Сити» на 112,5 тыс. кв. м и «Гудзон» на 56 тыс. кв. м. В среднем в них пустуют около 13% площадей. ТЦ, открывшиеся до 2013 года, заполнены гораздо плотнее - в них пустуют всего 3% площадей. Среднерыночный показатель составляет 6% и варьируется в зависимости от расположения ТЦ. Так, лучшие показатели на западе и юго-западе Москвы - 2,2% и 2,4% соответственно, а больше всего свободных площадей на юго-востоке и востоке столицы - 9,6% и 8,3% соответственно.
Разрыв показателей между ТЦ, открытыми в разные годы, объясняется тем, что к фундаментальным факторам (расположение, размер и тип объекта, особенности управления) прибавляются кризисные: финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и его тарифной политики, уточняет заместитель руководителя отдела исследований JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. Таким образом, на заполняемость ТЦ влияет момент его вывода на рынок: в период глобального финансового кризиса 2008−2009 годов сложилась похожая ситуация. По данным на третий квартал 2009 года, более 10% площадей было вакантно в ТЦ, открытых в 2008-2009 годах, и только 3,5% - в объектах, введенных ранее. «Высокая доля свободных площадей в недавно открытых ТЦ логична: объемы ввода в последние годы были высокими, а макроэкономическая ситуация заметно ухудшилась. А те, что открылись более двух лет назад, уже раскручены и наработали целевую аудиторию, поэтому в них меньше свободных площадей», - рассуждает госпожа Дзюба. Кроме того, время «раскрутки» и заполняемости ТЦ, открывшихся в кризис, увеличивается в два-три раза по сравнению с ТЦ, вышедшими на рынок в более подходящее время, - до трех-четырех лет вместо одного-двух лет в благоприятный экономический период.
В кризис закрываются в первую очередь арендаторы небольших площадей до 100 кв. м, подсчитали в JLL. Их доля от общего числа закрытых магазинов составляет 52%. На втором месте - помещения по 100−300 кв. м, которые занимают преимущественно магазины fashion-сегмента, который сильнее всего страдает от падения покупательской активности. В целом именно на ритейлеров одежды и обуви приходится 61% общего объема освободившихся в ТЦ площадей. Еще по 7% закрывшихся объектов приходится на фуд-корты, а также отдельные рестораны и кафе.
По оценке консалтинговой компании «Магазин магазинов», по итогам первого квартала в Москве пустовало 11% площадей, а к концу года этот показатель может вырасти до 14%. Доля пустующих или неработающих магазинов на момент открытия ТЦ, введенных в эксплуатацию с начала 2014 года составляет в среднем 50%, подсчитали в компании. Так, в Columbus пустовало 94% площадей, в ТЦ «Весна» - 8%, а в недавно открывшемся «Авиапарке» - 65%.
Ухудшение заполняемости новых объектов меняет предпочтения инвесторов, отмечает управляющий директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков. «Количество сделок сократилось. Если речь заходит о покупке, инвесторы рассматривают только действующие объекты со стабильным денежным потоком», - говорит он. Объем инвестиций в торговую недвижимость в Москве, по оценке господина Новикова, составил €200 млн за последние 16 месяцев.
Екатерина Геращенко